Allgemeines zum Mietrecht

Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, in dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter für eine bestimmte Zeit den Gebrauch einer bestimmten Sache zu überlassen, und der Mieter sich zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet. Vgl. § 535 BGB. Parteien des Mietvertrags sind der Vermieter und der Mieter.

- Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache (Mietgegenstand) während der Mietzeit zu gewähren. Er hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Vgl. § 535 Abs. 1 BGB.
- Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Vgl. § 535 Abs. 2 BGB. Mieter ist, wer im Rahmen eines Mietverhältnisses zum Gebrauch der gemieteten Sache berechtigt und verpflichtet ist, die vereinbarte Miete zu entrichten. Vgl. § 535 BGB. Vermieter ist, wer im Rahmen eines Mietverhältnisses dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Der Vermieter hat Anspruch auf die vereinbarte Miete (Mietzins). Vgl. § 535 BGB. Der Unterschied zwischen Mietvertrag und Pachtvertrag liegt darin, dass im Gegensatz zur Miete, die dem Mieter nur den Gebrauch der gemieteten Sache gewährt, ist der Pächter berechtigt, aus der Verwertung der Pachtsache einen Ertrag zu ziehen. Der Pächter eines Gartens ist also berechtigt, die Früchte hieraus zu ziehen gegen Zahlung der Pacht (Pachtzins). Der Unterschied zwischen Miete und der Leihe (Leihvertrag) liegt darin, dass die Gebrauchsüberlassung im Gegensatz zur Miete unentgeltlich ist. Wird eine Sache unentgeltlich zur Nutzung überlassen, ist dieses Rechtsverhältnis nach den Vorschriften über die Leihe zu beurteilen. Vgl. § 598 ff. BGB. Haben die Parteien für die Überlassung der Sache lediglich eine "Anerkennungsgebühr" vereinbart, handelt es sich um Leihe. Sind sich dagegen die Parteien einig, daß die Zahlung des Entgelts die Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung ist, liegt Miete vor. Der Nießbrauch (Nießbrauchrecht) beinhaltet für den Begünstigten das Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen. Vgl. §§ 1030 ff. BGB. Mit der Bestellung des Nießbrauchs tritt der Nießbraucher in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Der Nießbraucher kann sein Recht auch selbst ausüben und die Sache vermieten. Mit Beendigung des Nießbrauchs tritt der Grundstückseigentümer in den bestehenden Mietvertrag ein. Vgl. § 1056 BGB. Das Wohnungsrecht ist ein dingliches Nutzungsrecht, das das Recht beinhaltet, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluß des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Es wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt. Der Berechtigte ist befugt, seine Familie und Personal aufzunehmen. Vgl. § 1093 BGB. Ein Zwischenmietvertrag (Zwischenvermietung) liegt vor, wenn der Eigentümer einer Wohnung oder eines Wohnhauses nicht unmittelbar an den Endnutzer (Bewohner) vermietet, sondern einen Dritten, den sogenannten Zwischenmieter, einschaltet. Ein Fall der Zwischenvermietung liegt beispielsweise vor, wenn die Gemeinde Wohnraum mietet, um ihn an Personen mit dringendem Wohnbedarf weiterzuvermieten. Untervermietung (Untermietvertrag) liegt vor, wenn der Mieter einen Teil der Wohnung oder die ganze Wohnung einem Dritten zum selbständigen Gebrauch überläßt. Ohne Genehmigung des Vermieters ist eine Untervermietung nicht möglich. Besteht für den Mieter nach Abschluß des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Vgl. § 553 BGB. Kettenmietverträge sind Mietverträge, die mehrfach hintereinander mit demselben Mieter über dasselbe Objekt neu abgeschlossen werden. Der Grund solcher Verträge liegt darin, daß damit die langen Kündigungsfristen, die mit der Vertragsdauer länger werden, umgangen werden sollen. Ein Mietoptionsrecht (Mietoption) liegt vor, wenn die Parteien den Mietvertrag in der Weise abschließen, daß die eine Partei, meist der Mieter, berechtigt ist, den Mietvertrag (nachträglich) durch eine einseitige Erklärung zustande zu bringen. Durch das Vormietrecht (Vormietvertrag) wird dem Berechtigten die Befugnis eingeräumt, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Verpflichteten ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu begründen, wie es der Verpflichtete mit einem Dritten abgeschlossen hat. Ein Mietaufhebungsvertrag (Mietaufhebung) ist ein Vertrag, in dem Vermieter und Mieter das Mietverhältnis einvernehmlich beenden. Er kommt durch Angebot und Annahme zustande. Für die Wohnraummiete (Wohnraummietvertrag) gelten besondere gesetzliche Regelungen, unter anderem die §§ 549 bis 577a BGB. Sozialwohnungen sind Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln errichtet worden sind. Sie sind im Mietpreis gebunden (Mietpreisbindung / Sozialbindung) und dürfen nur an Berechtigte vergeben werden. Bei Sozialwohnungen bestehen folgende Besonderheiten:
- Die Wohnungen unterliegen im Gegensatz zu den freifinanzierten Wohnungen einer sogenannten Preisbindung; der Eigentümer einer solchen Wohnung darf höchstens eine kostendeckende Miete (Kostenmiete) verlangen.
- Und auch bei der Belegung der Wohnung unterliegt der Eigentümer Beschränkungen. So dürfen Sozialwohnungen nur an wohnberechtigte Personen überlassen werden. Wohnberechtigt ist ein Mieter dann, wenn er einen Wohnberechtigungsschein hat und die in dieser Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße bei der Vermietung nicht überschritten wird.

Wohnraummiete (Wohnraummietvertrag)
Wohnraummiete: Ein Wohnraummietverhältnis (Wohnraummietvertrag) liegt vor, wenn die vermieteten Räume auf der Grundlage eines Vertrags gegen Entgelt befristet oder auf unbestimmte Zeit zum Zwecke des privaten Aufenthalts des Mieters und/oder seiner nächsten Angehörigen überlassen werden. Für die Wohnraummiete gelten teilweise besondere gesetzliche Regelungen, so insbesondere die §§ 549 bis 577a BGB. Dabei ist die Unterscheidung zwischen Wohnraummiete und Gewerberaummiete (Gewerbemiete) insbesondere für die Anwendung des Mieterschutzes (z.B. Kündigungsschutz) von Bedeutung. Bei den wesentlichen gesetzlichen Regelungen für die Wohnraummiete handelt es sich um: In erster Linie enthält das BGB in den §§ 549 bis 577a Sonderregelungen für die Wohnraummiete. Außerhalb des BGB sind das Wohnungsbindungsgesetz, das Wohnungsvermittlungsgesetz, das Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5 Mietpreisüberhöhungsverbot), die Neubaumietenverordnung, die Zweite Berechnungsverordnung, und die Heizkostenverordnung von Bedeutung. Das gesetzliche Mietrecht für Wohnraum enthält besondere Schutzvorschriften für den Mieter: Der gesetzliche Mieterschutz bezieht sich insbesondere auf
- den Bestandsschutz in Form eines allgemeinen Kündigungsschutzes,
- die Miethöhenbegrenzung,
- die Zweckbindung allen Wohnraums an die Nutzung zu Wohnzwecken und
das Vorkaufsrecht des Mieters bei nachträglicher Umwandlung seiner Wohnung in eine Eigentumswohnung. Das das gesetzliche Mietrecht gilt nicht für alle Wohnraummietverhältnisse. Das BGB (§ 549) beschränkt für bestimmten Wohnraum, namentlich für
- Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
- Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat,
- Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen rechts (z.B. Land, Gemeinde) oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen,
- Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim
Den Anwendungsbereich der Vorschrift für Wohnraummietverhältnisse. Die Ausnahmen beziehen sich insbesondere auf bestimmte Vorschriften zum Kündigungsschutz des Mieters und zu Mieterhöhungsbeschränkungen. Die Bezeichnung des Vertrags als Wohnraum- oder Gewerberaummietvertrag ist rechtlich ohne Bedeutung. Auf die Bezeichnung des Mietvertrags kommt es nicht an. Maßgebend für die Qualifizierung des Mietverhältnisses ist allein der Nutzungszweck. Das Wohnraummietrecht können also die Parteien des Mietvertrags nicht einfach dadurch umgehen, daß sie den abgeschlossenen Vertrag als Gewerberaummietvertrag bezeichnen. Ein Geschäftsraummietverhältnis (Geschäftsraummietvertrag) liegt vor, wenn die vermieteten Räume auf der Grundlage eines Vertrags gegen Entgelt befristet oder auf unbestimmte Zeit zu anderen als zu Wohnzwecken überlassen werden.
 

Abschluß des Mietvertrages

Den Beteiligten an Mietverhandlungen obliegt die Pflicht, den Verhandlungspartner über diejenigen Umstände aufzuklären, die für dessen Entschluß, die Wohnung zu mieten, erkennbar von besonderer Bedeutung sind. Es besteht aber für die Verhandlungspartner sicherlich nicht die Pflicht,, die Interessen der anderen Partei wahrzunehmen; es ist vielmehr deren Sache, sich über die klärungsbedürftigen Punkte zu informieren und entsprechende Fragen zu stellen. Gleichwohl besteht eine Aufklärungspflicht bei besonderen Umständen, die nur einer Partei bekannt sind und von denen sie weiß oder zumindest wissen muß, dass die Entscheidung der anderen Partei zum Vertragsschluß von der Kenntnis dieser Umstände beeinflußt werden wird. Die Aufklärungspflicht wird also verletzt, wenn der eine Partner dem anderen Umstände verschweigt, die erkennbar für dessen Entscheidung von ausschlaggebender Bedeutung sind oder sein können. Eine Aufklärungspflicht besteht beispielsweise, wenn eine langfristige Straßensperrung bevorsteht und die Vermietung an ein Dienstleistungsunternehmen mit Publikumsverkehr erfolgt. Aufklärungspflichtig wäre auch, wenn der Nachbar die Nachtruhe des Vormieters absichtlich und über längere Zeit gestört hat. Die Verletzung von Aufklärungspflichten führt für denjenigen, dem ein Verschulden vorzuwerfen ist, zu einer Schadensersatzverpflichtung gegenüber dem potentiellen Vertragspartner. Parteien des Mietvertrags sind der Vermieter und der Mieter.

- Vermieter ist, wer aufgrund des Mietvertrags verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und Anspruch auf die vereinbarte Miete hat.
- Mieter ist, wer zum Gebrauch der Mietsache berechtigt und verpflichtet ist, die vereinbarte Miete zu entrichten. Vgl. § 535 BGB. Zweifelhaft kann sein, welche Folgen die Scheidung der Ehe auf ein bestehendes Mietverhältnis hat. Die Scheidung der Ehe betrifft das Mietverhältnis nicht. Die geschiedenen Eheleute müssen sich darüber einigen, wer von ihnen künftig die Ehewohnung benutzen soll. Die Rechtsverhältnisse an der Wohnung regeln auf Antrag das Familiengericht, wenn sich die Ehegatten anläßlich der Ehescheidung nicht darüber einigen können, wer von ihnen künftig die Ehewohnung bewohnen soll. Vgl. § 1 Hausratsverordnung. Mit der Entscheidung des Familiengerichts ändern sich die konkreten Rechtsverhältnisse im Mietverhältnis. Der Richter kann, wenn beide Ehegatten Mieter sind, bestimmen, daß ein Ehegatte das Mietverhältnis fortsetzen und der andere aus der Wohnung ausziehen muß (Zuweisung der Ehewohnung). In diesem Fall scheidet der Ehegatte, dem das Gericht die Ehewohnung nicht zuspricht, mit der Rechtskraft der Entscheidung aus dem Mietverhältnis aus, der andere Ehegatte bleibt nunmehr alleiniger Mieter. Ähnliches gilt, wenn nur ein Ehegatte den Mietvertrag über die Ehewohnung abgeschlossen hat. In diesem Fall kann das Gericht bestimmen, daß der andere Ehegatte in das Mietverhältnis eintritt und der bisherige Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Vgl. § 16 Hausratsverordnung. Die Heirat des Mieters hat keine Auswirkungen auf den Mietvertrag. Es besteht kein Anspruch gegen den Vermieter, den Ehegatten des Mieters in den Mietvertrag einzubeziehen. Allerdings hat der Ehegatte, der nicht Vertragspartei ist, ein Mitbenutzungsrecht an der Mietwohnung. Er kann aus eigenem Recht Ansprüche aus dem Mietvertrag gegen den Vermieter geltend machen. Ein Mietaufhebungsvertrag kann nur wirksam zustande kommen, wenn er von beiden Ehegatten unterschrieben ist. Eine Kündigung muß der Vermieter gegenüber beiden Ehegatten aussprechen. Und wenn die Eheleute das Mietverhältnis kündigen wollen, müssen beide die Kündigungserklärung abgeben. - Wenn beide Ehegatten Mieter waren, wird nach dem Tod des einen der überlebende Ehegatte alleiniger Mieter.

- War nur der verstorbene Ehepartner Mieter, so wird der überlebende Partner Mieter, wenn die Ehepartner einen gemeinsamen Haushalt geführt haben.
Vgl. im einzelnen § 563 BGB. Das Angebot (Mietvertragsangebot) zum Abschluß eines Mietvertrags muß mindestens den wesentlichen Inhalt des Vertrags bezeichnen, insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins, Beginn und Ende des Mietverhältnisses sowie den Nutzungszweck (Wohnraum oder Geschäftsraum). Es muß inhaltlich so gestaltet sein, daß der Mietvertrag durch bloße Zustimmung zustande kommt. Von keinem verbindlichen Angebot im rechtlichen Sinne ist also auszugehen, wenn in der Erklärung beispielsweise der Mietzins nicht genannt ist.

Wohnungsmakler oder Wohnungsvermittler ist, wer den Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume nachweist. Vgl. § 1 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz. Der Wohnungsmakler hat Anspruch auf Provision, wenn ein wirksamer Maklervertrag mit Provisionsvereinbarung vorliegt, der Makler eine Wohnung vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertrags über Wohnraum nachweist und die Tätigkeit des Maklers ursächlich für das beabsichtigte oder tatsächlich abgeschlossene Geschäft ist.

Der Mietvertrag bedarf für seine Wirksamkeit grundsätzlich keiner bestimmten Form, beispielsweise der Schriftform. Der Mietvertrag muß schriftlich geschlossen werden, wenn er für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden soll (Schriftform). Vgl. § 550 Abs. 1 BGB. Die Einhaltung der Schriftform erfordert, daß der Inhalt des gesamten Mietvertrags in einer Urkunde niedergelegt und von den Verhandlungspartnern eigenhändig unterschrieben wird. Vgl. § 126 BGB. Nebenräume können auch Mietgegenstand sein. Nebenräume (z.B. Keller, Schuppen, Garagen, Trockenböden) gehören mit zum Wohnraum, wenn sie zusammen mit diesem überlassen sind. Regelmäßig erfolgt die Mitvermietung im Mietvertrag. Der Mieter kann allerdings Nebenräume auch ohne ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung (mit-)benutzen, wenn er sie durchqueren muß, um seine Wohnung zu erreichen (z.B. Treppenhaus, Flure, Eingänge, Hoffläche) oder wenn er auf deren (Mit-)benutzung angewiesen ist, so insbesondere bei Gemeinschaftsräumen wie beispielsweise Waschkeller oder Trockenboden, wenn dem Mieter keine Alternativen zur Verfügung stehen. Ein Formularmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die einzelnen Mietbedingungen bereits für eine Vielzahl von Verträgen vorfomuliert sind. Hierbei handelt es sich Mustermietverträge, die beispielsweise von Haus- und Grundbesitzervereinen oder vom Mieterbund entwickelt wurden. Rechtlich sind Formularmietverträge Allgemeine Geschäftsbedingungen.
 

Klauseln im Mietvertrag – Mietvertragsklauseln

Wenn eine Klausel im Mietvertrag in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung auch nach ihrer Auslegung unterschiedliche Deutungen zuläßt, so gilt immer die für den Vertragspartner des Verwenders günstigste. Vgl. § 305c Abs. 2 BGB. Die folgende Klausel im Formularmietvertrag ist bspw. unzulässig: "Die anliegende Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrags." Die Klausel ist unwirksam, weil sie die Beweislast zugunsten des Vermieters ändert. Sie verstößt gegen § 309 Nr. 12b BGB. Auch die folgende Klausel im Formularmietvertrag unzulässig: "Der Mieter hat die Wohnung vor Vertragsabschluß eingehend besichtigt und verzichtet auf Renovierung, Mietminderung und Schadensersatzansprüche." Die Klausel ist unwirksam. Sie verstößt gegen §§ 309 Nrn. 12b, 7 BGB. Auch die folgende Mietvertragsklausel im Formularmietvertrag ist unzulässig: "Der Vermieter haftet nicht dafür, daß der Vormieter die Räume rechtzeitig frei macht. Das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters bleibt unberührt.“ Auch die folgende Mietvertragsklausel ist im Formularmietvertrag bspw. unzulässig: "Das Mietverhältnis beginnt erst mit der Fertigstellung des Gebäudes." Die Klausel verstößt gegen § 308 Nr. 1 BGB und ist deshalb unwirksam.
 

Mietwucher

Mietwucher liegt vor, wenn die Miete infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen die ortsüblich vergleichbaren Mieten um mehr als 20 % übersteigt.
 

Schlüsselübergabe

Der Mieter muß beim Einzug genügend Schlüssel erhalten. Die notwendige Anzahl richtet sich nach der Anzahl der Bewohner. Im allgemeinen sind dem Mieter jeweils 2 Schlüssel zur Verfügung zu stellen. Für jeden weiteren vertraglichen Mitmieter ist jeweils (mindestens) je ein weiterer Schlüssel zu überlassen. Es Ist sinnvoll, beim Einzug über den Zustand der Mieträume ein genaues Protokoll (Wohnungsübergabeprotokoll) anzufertigen? Ja, auf jeden Fall. Für den gesamten Bereich der Instandhaltung und auch in bezug auf die Schönheitsreparaturen ist es von Bedeutung, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses befunden hat. Deshalb sollte bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll angefertigt werden, aus dem sich der genaue Zustand der Mieträume ergibt. Das Protokoll sollte möglichst mit Bildern versehen werden. Es sollten Zeugen benannt werden, die den Zustand der Wohnung bestätigen.

Untervermietung

Beim Untermietverhältnis (Untermietvertrag) handelt es sich um einen Mietvertrag zwischen dem Mieter (Hauptmieter) und dem Untermieter, durch den der Hauptmieter den Mietgegenstand unbefristet oder auf Zeit dem Untermieter überläßt. Der Untermietvertrag ist ein eigenständiger und vollwertiger Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Der Untermieter nimmt dabei die Stellung eines Vermieters mit allen Rechten und Pflichten ein. Allerdings liegt bei der Aufnahme des Ehegatten oder der Kinder in die Wohnung durch den Mieter keine Untervermietung vor. Die Aufnahme des Ehegatten und gemeinsamer Kinder fällt unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Der Mieter muß den Vermieter auch nicht fragen. Der Mieter darf zwar seinen Ehegatten, ohne den Vermieter zu fragen, in die Wohnung aufnehmen; der Vermieter hat aber keinen Anspruch darauf, daß der Ehegatte dem Mietvertrag als Mitmieter beitritt. Auch wenn der Mieter seinen nichtehelichen Lebenspartner in der Wohnung aufnimmt, handelt es sich nur um den Unterfall der teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte und nicht um eine Untervermietung. Voraussetzung für ein Untermietverhältnis ist, daß die Überlassung des Mietgebrauch an einen Dritten auf (gewisse) Dauer angelegt ist. Für eine Übergangszeit von circa 6 Wochen hat der Mieter ein vertraglich nichts ausschließbares Recht, Besucher in seine Wohnung aufzunehmen, wenn die Wohnung damit nicht überbelegt ist. Eine kurzfristige Überbelegung schadet allerdings nicht. Ein Zeitraum von drei Monaten überschreitet allerdings die normale Besuchsdauer. Das Gesetz unterscheidet bei der Untermiete danach, ob die gesamte Wohnung (Weitervermietung) oder ein Teil der Wohnung (Untervermietung i.e.S.) vom Mieter einem Dritten überlassen werden soll. Vgl. §§ 540, 553 BGB. Die Untervermietung der gesamten Wohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Vgl. § 540 Abs. 1 BGB. Beansprucht der Mieter eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung und verweigert der Vermieter diese, so steht dem Mieter das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nicht zu. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters entfällt, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der die Verweigerung der Erlaubnis der Erlaubnis des Vermieters rechtfertigt. Vgl. § 540 Abs. 1 BGB. Deshalb muß der Vermieter die Gründe für die Verweigerung der Erlaubnis jedenfalls dann dem Mieter mitteilen, wenn dieser es verlangt. Der Mieter benötigt also für die Aufnahme des Ehegatten in die gemietete Wohnung der keine Erlaubnis / Genehmigung des Vermieters. Die Aufnahme des Ehegatten gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Auch für die Aufnahme seiner Kinder in die gemietete Wohnung bedarf der Mieter keine Erlaubnis des Vermieters. Der Vermieter muß dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teil der Wohnung erteilen, wenn der Mieter nach Abschluß des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Vom Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigert werden, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund gegeben ist, die Wohnung überbelegt wäre oder sonst dem Vermieter die Untervermietung nicht zugemutet werden kann. Vgl. § 553 Abs. 1 BGB. Wann hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung? Als "berechtigtes Interesse sind alle vernünftigen Gründe wirtschaftlicher, persönlicher oder familiärer Natur zu verstehen, die den Wunsch nach Gebrauchsüberlassung an den Dritten nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist kein dringendes Interesse erforderlich. Es kann sich aus unterschiedlichen Gründen herleiten, so aus familiären Gründen, beispielsweise wenn die Wohnung zu groß geworden ist, weil sich die Partner getrennt haben, persönlichen Gründen, beispielsweise wenn nach dem Scheitern einer Ehe ein Partner aufgenommen werden soll, oder weil Pflegebedürftigkeit besteht, wirtschaftlichen Gründen, weil die Notwendigkeit einer finanziellen Entlastung besteht. Zweifelhaft ist, ob der der Auszug eines Mitmieter ein "berechtigtes Interesse", das den Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung begründen kann. Vor den Folgen die es hat, wenn der Mieter Wohnraum weitervermietet, ohne einen diesbezüglichen Anspruch zu haben, kann nur gewarnt werden. Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen. Zuvor ist eine Abmahnung mit Fristsetzung erforderlich. Das recht zur Kündigung besteht aber dann nicht, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Die bloße Unterlassung der Einholung der Erlaubnis stellt also für sich allein keine erhebliche Pflichtverletzung dar, die die fristlose Kündigung rechtfertigt. Unter u.U. kann der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen. Der Vermieter kann vom Mieter einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Vgl. § 553 Abs. 2 BGB. Eine Klausel im Mietvertrag unzulässig, die den Vermieter im Falle einer Untervermietung generell berechtigt, einen Untermietzuschlag zu erheben. Die Klausel ist nicht zulässig und deshalb unwirksam. Schließlich hängt die Frage der Zulässigkeit des Untermietzuschlags von der Frage der Zumutbarkeit für den Vermieter ab. Letztlich ist zu beachten, dass bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses nicht auch automatisch das Untermietverhältnis endet. Das Untermietverhältnis richtet sich nach dem zwischen dem Mieter und dem Untermieter abgeschlossenen Mietvertrag. Mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses endet daher nicht automatisch auch das Untermietverhältnis. Maßgebend dafür ist der Untermietvertrag. Allerdings hat der Vermieter (Eigentümer) gegen den Untermieter einen Anspruch auf Herausgabe der gemieteten Räume. Vgl. § 546 Abs. 2 GB.

Instandsetzungspflicht und Instandhaltungspflicht des Mieters

Unter der Instandhaltung sind die Maßnahmen zu verstehen, die den bestehenden ordnungsgemäßen Zustand der vermieten Wohnung aufrechterhalten. Insoweit handelt es sich um vorbeugende Maßnahmen. Die Instandhaltungspflicht beinhaltet die Verpflichtung dafür Sorge zu tragen, daß die Mieträume in einem Zustand erhalten bleiben, der ihre Benutzung als Wohnung ermöglicht. Die Instandsetzung betrifft die Beseitigung eines ordnungswidrigen Zustands durch entsprechende Maßnahmen. Mit der Instandsetzung sollen wieder ordnungsgemäße Zustände hergestellt werden. Die laufende Instandhaltung und die Instandsetzung obliegen nach dem Gesetz dem Vermieter. Vgl. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung beinhaltet auch eine Wartungspflicht. Der Vermieter muß also nicht nur tätig werden, wenn konkrete Schäden aufgetreten sind. Er hat vielmehr die Wohnung während der Mietzeit / Mietdauer in regelmäßigen Abständen auf ihren ordnungsgemäßen Zustand zu überprüfen. Die Erhaltungspflicht des Vermieters betrifft den Zustand, der den im Mietverhältnis getroffenen Vereinbarungen entspricht. Der Vermieter ist in diesem Rahmen nicht verpflichtet, den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu verbessern, mag dieser auch im Laufe eines längeren Mietverhältnisses nicht mehr dem allmählich angestiegenen Wohnkomfort oder dem technischen Fortschritt entsprechen. So braucht der Vermieter beispielsweise eine mit Öfen ausgestattete und so vermietete Wohnung nicht mit einer Heizung zu versehen. Und auch das Inkrafttreten neuerer öffentlich-rechtlicher Bauvorschriften gibt dem Mieter keinen Anspruch auf entsprechende Veränderung des Mietobjekt. Grundsätzlich sind auch Gemeinschaftseinrichtungen des Hauses wie Speicher, Treppenhaus oder Waschküche sind vom Vermieter instand zu halten und instand zu setzen. Grundsätzlich muß der Vermieter auch Mängel (Mietmängel) außerhalb der vermieteten Wohnung beseitigen, die also keine Wohnungsmängel i.e.S. sind. Allerdings müssen die Mängel, wenn sie außerhalb der Wohnung des Mieters liegen, den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen (wie z.B. bei Undichtigkeit des Dachs). Hierbei ist der Mieter grundsätzlich zur Anzeige von Mängeln verpflichtet. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Vgl. § 536c Abs. 1 BGB. Unterläßt der Vermieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Und soweit der Vermieter wegen der unterlassenen Anzeige den Schaden nicht beseitigen konnte, kann der Mieter insbesondere keine Minderung der Miete verlangen. Vgl. § 536c BGB. Die Instandsetzungspflicht des Vermieters entfällt insbesondere dann, wenn die Wohnung vom Mieter in Kenntnis des Mangels (insbesondere zu einem geringeren Mietpreis) angemietet worden ist (§ 536b BGB) und der Schaden durch den Mieter verschuldet worden ist. I.ü. Können dem Mieter durch den Mietervertrag sog. Kleinreparaturen übertragen werden. Dies ist grundsätzlich zulässig. Eine entsprechende Klausel im Formularmietvertrag ist aber nur wirksam, wenn sie die Überwälzung der Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag und auf eine jährliche Obergrenze beschränkt. Zweifelhaft ist, innerhalb welcher Grenzen dem Mieter im Formularmietvertrag Kleinreparaturen übertragen werden dürfen. Zulässig ist nur die Überwälzung von Kleinreparaturen, deren betragsmäßige Grenze pro Reparatur bei höchstens c.a. 75,- Euro liegt. In der Vertragsklausel muß ein Höchstbetrag für den Fall angegeben sein, daß innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen; die Höchstgrenze dürfte bei etwa 8 % der Jahreskaltmiete anzusetzen sein. Die Klausel muß gegenständlich auf Reparaturen an solchen Teilen der Mietsache beschränkt sein, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Eine Klausel im Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, Bagatellreparaturen bis "zu 3 % der Jahresmiete im Einzelfall" durchzuführen ist grundsätzlich unwirksam. Die Klausel ist nicht zulässig und damit unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Der Mieter muß für unverschuldete Bagatellschäden oder kleinere Instandsetzungen nicht aufkommen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Kleinreparaturklausel unwirksam ist? In diesem Fall obliegen allein dem Vermieter die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung.

Schönheitsreparaturen

Fraglich ist, ob dem Vermieter oder dem Mieter, die Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegt. Gesetzlich obliegt dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Vgl. §§ 535 Abs. 1, 538 BGB. Wenn sich im Mietvertrag keine Regelung über Schönheitsreparaturen findet, sind sie Sache des Vermieters. Der Vermieter im Mietvertrag die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen? Das ist grundsätzlich möglich. Eine wirksame Klausel im Mietvertrag setzt allerdings voraus, daß der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen und bezahlen soll, als er selbst verwohnt hat. Im Zweifelsfall muß der Vermieter beweisen, daß der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen hat. Der Vermieter kann aber nicht nachträglich verlangen, daß der Mieter Schönheitsreparaturen übernimmt, wenn der Mietvertrag keine Regelung über Schönheitsreparaturen enthält. Auch einem Formularmietvertrag (z.B. Mustermietvertrag) kann dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen übertragen werden. Allerdings darf der Mieter durch die Klausel entgegen Treu und Glauben hierdurch nicht unangemessen belastet werden. Andernfalls ist die Klausel unwirksam, und zwar auch dann, wenn sie der Mieter akzeptiert hat. Eine Klausel im Mietvertrag, durch die dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen übertragen wird, ist unwirksam, wenn der Mieter mehr Schönheitsreparaturen durchführen und bezahlten soll, als er selbst abgewohnt hat. Eine Mietvertragsklausel ist grundsätzlich wirksam, die den Mieter zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, zulässig. Die Klausel ist zulässig und wirksam. Allerdings darf der Mieter erst nach Ablauf angemessener Fristen zur Renovierung verpflichtet werden. Und die Fristen dürfen erst vom Einzug an berechnet werden. Es gibt Fälle, in denen der Mieter trotz wirksamer vertraglicher Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, von der Renovierungspflicht befreit ist. In Betracht kommen mehrere Fälle: So muß der Mieter trotz Fälligkeit wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht vornehmen, wenn er nach einer eigenen berechtigten fristlosen Kündigung auszieht, die Wohnung in einem nicht renovierungsfähigen Zustand ist (z.B. wegen mangelhafter Bausubstanz), der Vermieter die Wohnung im laufenden Mietverhältnis modernisiert hat (in diesem Fall muß der Vermieter danach für die Schönheitsreparaturen sorgen), der Vermieter in der Wohnung im laufenden Mietverhältnis Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt hat (auch in diesem Fall muß der Vermieter danach die Wohnung renovieren, und zwar selbst dann, wenn Schönheitsreparaturen durch den Mieter fällig waren). Zu den Schönheitsreparaturen gehören nur das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Der Mieter kann wirksam nur verpflichtet werden, innerhalb der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen. Schönheitsreparaturen im Hausflur oder im Treppenhaus obliegen allein dem Vermieter. In jedem Fall ist es sinnvoll, beim Auszug des Mieters ein Übergabeprotokoll zu erstellen.

Modernisierung

Unter der Modernisierung sind alle Maßnahmen zu verstehen, die die Mietsache verbessern, der Einsparung von Energie und Wasser dienen oder neuen Wohnraum schaffen. Vgl. § 554 Abs. 2 BGB. Zweifelhaft ist, welche Maßnahmen des Vermieters geeignet sind, "die Mietsache zu verbessern". In Betracht kommen unter anderem Maßnahmen, durch die der Zuschnitt der Wohnung, die Belichtung und Belüftung, den Schallschutz, die Energieversorgung, die Wasserversorgung und die Entwässerung, die sanitären Einrichtungen, die Funktionsabläufe in der Wohnung und die die Wohnung vor Diebstahl und Gewalt gesichert wird. Eine Reparaturmaßnahme ist keine Modernisierung. Maßnahmen, die lediglich den Zustand der Wohnung bewahren, jedoch nicht zu einer Verbesserung der Mietsache führen, sind keine Modernisierungsmaßnahmen. Auch wenn lediglich ältere, aber noch funktionstüchtige Ausstattungen durch neue ersetzt werden, ohne daß dadurch die Mietsache verbessert wird, liegt keine Modernisierung vor. Auch eine völlige Umgestaltung der Wohnung ist keine Modernisierung. Wenn beispielsweise aus einer Mansarde eine Vollgeschoßwohnung gemacht werden soll, liegt keine Modernisierung vor, so daß von den Mietern diese Maßnahme nicht geduldet werden muß. Zweifelhaft ist beispielsweise, ob eine Verbesserungsmaßnahme vorliegt, wenn herkömmliche Fenster durch Isolierfenster ersetzt werden. Wenn herkömmliche Fenster durch Isolierfenster ersetzt werden, dürfte in der Regel eine Verbesserung der Mietsache gegeben sein. Wenn die Maßnahme Allerdings zu einer Verschlechterung des Raumklimas oder zu Feuchtigkeit führt, liegt keine Verbesserungsmaßnahme vor. Dagegen ist der Einbau eines Balkons eine Verbesserungsmaßnahme. Ein Balkon verbessert den Wohnwert nachhaltig. Auch die Umstellung einer Ölzentralheizung auf Erdgasbefeuerung eine Modernisierungsmaßnahme. Auch der Einbau Warmwasserboilers stellt eine Wohnwertverbesserung dar. Eine Wohnwertverbesserung liegt auch vor, wenn die Hauswand verklinkert und eine Wärmeisolierung angebracht wird. Keine Modernisierung liegt dagegen vor, wenn die Hauswand angestrichen wird. Hierbei handelt es sich um eine reine Erhaltungsmaßnahme. Auch die vom Vermieter vorgesehene Parkettversiegelung ist keine Modernisierungsmaßnahme, sondern eine reine Erhaltungsmaßnahme. Was versteht man unter einer unzulässigen Luxusmodernisierung ? Eine Luxusmodernisierung liegt vor, wenn durch die Modernisierung die Wohnung einen völligen anderen Komfort und ein anderes Ausstattungsniveau erhält, und dieser Umstand zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung führt. Unberücksichtigt bleibt die zu erwartende Mieterhöhung, wenn der Vermieter die Räume lediglich in einen Zustand versetzen will, wie er allgemein üblich ist.. Ein allgemein üblicher Standard liegt jedoch erst dann vor, wenn mindestens zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters in einem Bundesland entsprechend ausgestattet sind. Eine Luxusmodernisierung muß der Mieter nicht dulden, und zwar selbst dann nicht, wenn er die höhere Miete zahlen könnte. Zweifelhaft ist, welche Kosten im Rahmen der Modernisierungsaufwendungen des Vermieters sind umlagefähig sind. Umlagefähig sind die reinen Baukosten für die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse bzw. der nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser, die Kosten der Planung und Bauüberwachung (insbesondere Architektenkosten) und die öffentlichen Gebühren. Nicht umlagefähig sind insbesondere fällige Instandhaltungskosten, der Wert der Eigenleistungen des Vermieters, unentgeltliche Leistungen Dritter (z.B. Nachbarschaftshilfe), Kapitalbeschaffungskosten, die Zinsen für einen für die Modernisierung aufgenommenen Kredit, eine etwaiger Mietausfall, weil der Vermieter den Mieter während der Modernisierungsarbeiten ausquartieren mußte, Unterhaltungskosten.

Haustiere - Haustierhaltung

Über die Haltung von Haustieren in einer Mietwohnung ist gesetzlich nichts geregelt. Maßgebend ist deshalb in erster Linie, was zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart worden ist. Im Prinzip sind folgende Möglichkeiten denkbar: Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung, der Mietvertrag verbietet die Tierhaltung, im Mietvertrag steht nichts über Tierhaltung oder die Tierhaltung bedarf nach dem Mietvertrag der Zustimmung des Vermieters. Auf jeden Fall dürfen übliche Haustiere wie Hunde, Katzen oder Vögel gehalten werden. Selbst wenn Haustierhaltung im Mietvertrag erlaubt ist, dürfen aber ungewöhnliche Tiere wie zum Beispiel eine Würgeschlange nicht in der Mietwohnung gehalten werden. Zweifelhaft ist ein generelles Verbot der Tierhaltung im Mietvertrag, ob also der Vermieter den Mieter so beschränken darf und ist eine solche Bestimmung rechtlich überhaupt zulässig ist. Ein solches generelles Verbot der Tierhaltung in einer Mietwohnung ist allein schon deshalb unwirksam, weil dann auch die Haltung von Kleintieren wie Ziervögel, Meerschweinchen, Hamster oder Zwergkaninchen verboten wären. Das uneingeschränkte Verbot jeglicher Tierhaltung kann insoweit rechtlich keinen Bestand haben.
 

Miete – Mietzins

Die Miete bzw. der Mietzins ist das in der Regel monatlich fällige Entgelt, das der Mieter an den Vermieter für die Überlassung der Mietsache zu zahlen hat. Vgl. § 535 Abs. 2 BGB. Die Miete setzt sich zusammen aus der Grundmiete und dem Betrag der Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung. Vgl. § 556 Abs. 1 BGB. Die Grundmiete ist die Gegenleistung, die der Mieter für die reine Überlassung der Wohnung zum Gebrauch erbringt. Bei der Bruttowarmmiete sind Heiz- und Betriebskosten im Mietzins enthalten; sie sind also nicht gesondert ausgewiesen. Bei der Bruttokaltmiete sind die Betriebskosten, nicht aber die Heizkosten im Mietzins enthalten. Bei der Nettomiete sind Betriebs- du Heizkosten nicht in der Miete enthalten. Wonach bestimmt sich also die vom Mieter an den Vermieter zu zahlende Miete? Maßgebend ist in erster Linie die im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter getroffene Vereinbarung. Im Ausnahmefall kann aber auch die Höhe der Miete im Wege der Vertragsauslegung (§ 157 BGB) erfolgen, wenn sich Vermieter und Miete über die Höhe der Miete nicht einigen konnten, gleichwohl aber ein bindendes Mietverhältnis eingehen wollten. Schließlich können die Parteien auch vereinbaren, dass ein Dritter (z.B. ein Sachverständiger) die Höhe des Mietzinses festlegt. Abgesehen von der gesetzlichen Vorgabe in § 8 Wohnungsbindungsgesetz, dass für Sozialwohnungen nur eine Kostenmiete vereinbart werden darf, ist für nicht preisgebundenen Wohnraum die Freiheit der Vertragsparteien, die Miete zu vereinbaren durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und das Verbot des Mietwuchers (§ 302a Strafgesetzbuch) eingeschränkt. Im übrigen besteht der Grundsatz der Vertragsfreiheit, der es den Mietvertragsparteien überlässt, den Mietzins einvernehmlich festzulegen. Für Sozialwohnungen sind die Mieten preisgebunden. Es kann zwischen Vermieter und Mieter nur die sogenannte "Kostenmiete" vereinbart werden. Vgl. § 8 Wohnungsbindungsgesetz. Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Zu den laufenden Kosten gehören Kosten für Fremd- und Eigenkapital sowie die Bewirtschaftungskosten (Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallrisiko). Die Wirtschaftlichkeitsberechnung muß die Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, die Bezeichnung der Gesamtkosten, den Finanzierungsplan und die laufenden Aufwendungen und die Erträge enthalten. Vgl. § 3 II. Berechnungsverordnung. Gesamtkosten sind die Kosten des Baugrundstücks und die Baukosten. Kosten des Baugrundstücks sind der Wert des Baugrundstücks, die Erwerbskosten und die Erschließungskosten. Baukosten sind die Kosten der Gebäude, die Kosten der Außenanlagen, die Baunebenkosten (z.B. Architektenkosten, Kosten der Zwischenfinanzierung), die Kosten besonderer Betriebseinrichtungen sowie die Kosten des Geräts und sonstiger Wirtschaftsausstattungen. vgl. § 5 II. Berechnungsverordnung. Zu den laufenden Kosten gehören Kosten für Fremd- und Eigenkapital sowie die Bewirtschaftungskosten (Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallrisiko). Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete zu geben und, soweit der Miete eine Genehmigung der Bewilligungsstelle zugrunde liegt, die zuletzt erteilte Genehmigung vorzulegen. Vgl. § 8 Abs. 4 Wohnungsbindungsgesetz, § 29 Neubaumietenverordnung. Die gesetzlich festgelegte Kostenmiete ist verbindlich. Diese Verbindlichkeit kann von Vermieter und Mieter im Mietvertrag nicht abbedungen werden. Vgl. § 8 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz. Jede vereinbarte Miete, die die Kostenmiete übersteigt, ist unwirksam. Der Mieter kann die zuviel bezahlte Miete zurückverlangen. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt nach Ablauf von vier Jahren nach der jeweiligen Leistung, jedoch spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an. Vgl. § 8 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz. Zweifelhaft ist welche gesetzlichen Grenzen bestehen bei der Festlegung der Miete für nicht preisgebundenen Wohnraum. Für nicht preisgebundenen Wohnraum ist die Freiheit der Vertragsparteien, die Miete zu vereinbaren durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und das Verbot des Mietwuchers (§ 302a Strafgesetzbuch) eingeschränkt. Im übrigen besteht der Grundsatz der Vertragsfreiheit, der es den Mietvertragsparteien überlässt, den Mietzins einvernehmlich festzulegen. Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn der Vermieter eine unangemessen hohe Miete fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen ist eine Miete dann, wenn sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage) oder für damit verbundene Nebenleistungen um mehr als 20 % übersteigt. Unangemessen hoch sind aber nicht Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind.. Zu den laufenden Aufwendungen gehören beispielsweise die an einen gewerblichen Zwischenvermieter zu zahlende Miete, die Verzinsung des Eigenkapitals oder die Kosten einer vor dem 1.1.1993 abgeschlossenen Modernisierung. In diesem Fall darf die Miete dann auch um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern der Mietzins nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters steht (was bei einer Miete von über 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete der Fall sein dürfte. Vgl. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Bei einer Staffelmiete wird im Mietvertrag die Höhe der Miete bereits für die folgenden Jahre festgelegt und insoweit von vornherein die Steigerung des Mietzinses zwischen Vermieter und Mieter vereinbart. Grundsätzlich kann auch im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses eine Staffelmiete vereinbart werden. Allerdings enthält § 557a BGB gesetzliche Regelungen über die Staffelmiete bei einem Mietverhältnis über Wohnraum. Und eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Bei einer Staffelmietvereinbarung kann die Mieterhöhung grundsätzlich auch über der Kappungsgrenze liegen. Zweifelhaft ist, ob bei einer Staffelmietvereinbarung die Mietobergrenze auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen kann. Grundsätzlich ja. Die Mietobergrenze bildet die Mietpreisüberhöhung, nicht die örtliche Vergleichsmiete.
 

Kaution – Mietsicherheit – Mietkaution

Mit der Mietsicherheit soll die Erfüllung der gesetzlichen und vertraglichen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis gewährleistet werden. Zu unterscheiden ist zwischen gesetzlichen und vertraglichen Mietsicherheiten: Eine gesetzliche Mietsicherheit ist das Vermieterpfandrecht an den die in die Mieträume eingebrachten Sachen des Mieters. Vgl. §§ 562 ff. BGB. Durch Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter können weitere (vertragliche) Sicherheiten bestellt werden. In Betracht kommen insbesondere die Barkaution oder die Bankbürgschaft. Vgl. § 551 BGB. Von den gesetzlichen Regelungen über die Begrenzung und die Anlage von vertraglichen Mietsicherheiten durch entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag kann zum Nachteil des Mieters grundsätzlich nicht abgewichen werden. Eine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Vgl. § 551 Abs. 4 BGB. Der Vermieter kann vom Mieter nur dann eine Sicherheitsleistung verlangen, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart ist. Andernfalls ist der Mieter zur Sicherheitsleistung nicht verpflichtet. Die Zahlung und Verzinsung der Mietkaution ist für freifinanzierten Wohnraum und für Sozialwohnungen einheitlich geregelt. Die Höhe der Mietsicherheit ist auf das Dreifache der Nettomiete begrenzt. Die Sicherheitsleistung darf also drei Monatsmieten nicht übersteigen. Vgl. § 551 Abs. 1 BGB. Die gesetzliche Beschränkung des Werts der vom Vermieter zu beanspruchenden Sicherheit gilt nicht nur für die Mietkaution. Sie gilt auch für andere Formen der Sicherheitsleistung, zum Beispiel für eine Bürgschaft. Mit der gesetzlichen Regelung ist nur der Höchstbetrag festgelegt, von dem selbstverständlich auch nach unten abgewichen werden kann. Bei der Kaution sind die Vorauszahlungen für die Betriebskosten bzw. die Betriebskostenpauschale nicht zu berücksichtigen. Mietzins im Sinne des § 551 Abs. 1 BGB ist die Netto- oder Kaltmiete. Betriebskosten Pauschale oder Vorauszahlungen) gehören nicht dazu. Anders verhält es sich aber bei einer festen Warmmiete; die darin enthaltenen Betriebskosten gehören dann zur Miete. Die spätere Erhöhung der Miete hat für die Mietkaution keine Bedeutung. Maßgeblich für die zulässige Höhe der Mietsicherheit ist nur der zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Sicherheitsleistung gültige Mietzins. Wenn die Sicherheit vom Mieter in Geld zu leisten ist, so ist der er zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung kann nicht vor Beginn der Mietverhältnisses fällig gestellt werden. Vgl. § 551 Abs. 2 BGB. Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Vermieter und Mieter können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muß die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Vgl. § 551 Abs. 3 BGB. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Vgl. § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Mieter kann auch dem Vermieter als Mietsicherheit auch ein Sparbuch verpfänden, oder eine Bürgschaft (Mietbürgschaft) beibringen. Zum sogenannten Vermieterpfandrecht: Dem Vermieter steht für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein gesetzliches Pfandrecht an den vom Mieter in die Wohnung eingebrachten Sachen zu. Voraussetzung ist allerdings, daß der Mieter Eigentümer oder Miteigentümer der Sachen ist. Vgl. § 562 ff. BGB. Das Vermieterpfandrecht sichert alle Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (z.B. Mietzins, Betriebskosten, Schönheitsreparaturen Schadensersatzansprüche). Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden. Vgl. § 562 Abs. 2 BGB. Das Vermieterpfandrecht bezieht sich grundsätzlich nicht auf unpfändbare Sachen. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. Vgl. § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB. An Haus- und Küchengeräten beispielsweise hat also der Vermieter kein Pfandrecht. Vgl. § 811 Zivilprozeßordnung.

 

Betriebskosten – Nebenkosten - Heizkosten

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Vgl. § 1 Abs. 1 Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten. In Bezug auf Nebenkosten für preisgebundene Wohnungen gelten Sonderregelungen. Für Sozialwohnungen gelten einige Sonderregelungen: So dürfen Betriebskosten nur neben der Einzelmiete verlangt werden. Die Vereinbarung einer Bruttomiete ist also unzulässig. Es sind nur die Betriebskosten nach Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung umlagefähig und das Umlageausfallwagnis.
Es dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.
Die Betriebskosten müssen nach Art und Höhe dem Mieter bei Überlassung der Wohnung bekannt gegeben werden. Vgl. § 20 Neubaumietenverordnung. § 2 Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten enthält eine abschließende Aufzählung der auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten. Danach gehören zu den Betriebskosten: die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, die Kosten der Wasserversorgung, die Kosten der Entwässerung, die Heizungs- und Warmwasserkosten, die Kosten für Personenaufzüge und Lastenaufzüge, die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr, die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, die Kosten der Gartenpflege, die Kosten der Beleuchtung, die Kosten der Schornsteinreinigung, die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, die Kosten für den Hauswart, die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage, die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes, die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung und sonstigen Betriebskosten. Nur laufend und regelmäßig wiederkehrende Leistungen kommen als Betriebskosten in Betracht. Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen. Vgl. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB. Dem Mieter dürfen neben der Miete nur dann Betriebskosten berechnet werden, wenn das Mietverhältnis darüber eine ausdrückliche Vereinbarung enthält. Haben die Parteien keine besondere Vereinbarung getroffen, sind die Betriebskosten durch die vereinbarte Grundmiete abgegolten (Bruttomiete, Inklusivmiete). Innerhalb welcher Frist muss der Vermieter die Betriebskosten abrechnen, wenn es sich um eine Sozialwohnung handelt? Die jährliche Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechungszeitraums zuzuleiten; diese Frist ist eine Ausschlussfrist, es sei denn, der Vermieter hat die Geltendmachung erst nach Ablauf der Jahr4esfrist nicht zu vertreten. Vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4 Neubaumietenverordnung. Zweifelhaft ist, nach welchem Maßstab die Betriebskosten umzulegen sind. Maßgebend ist die Vereinbarung im Mietvertrag. Als Verteilerschlüssel kommen die Wohnungsgröße, die Personenzahl oder die Anzahl der Wohneinheiten in Betracht. Wenn Vermieter und Mieter keinen Umlagemaßstab vereinbart haben hat die Umlage nach dem Flächenmaßstab zu erfolgen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach Verbrauch oder Verursachung abzurechnen. Dieser Maßstab geht dann dem Flächenmaßstab vor. Vgl. § 556a BGB. Der Vermieter verpflichtet, Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, verbrauchsabhängig abzurechnen. Jedenfalls dann, wenn im Mietvertrag kein anderer Umlagemaßstab für diese Betriebskosten vereinbart worden ist. Vgl. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB. Zweifelhaft ist, welche Heizkosten umlagefähig sind. Umlagefähig sind die Kosten der verbrauchten Brennstoffe, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, die Kosten der Immissionsschutzmessungen, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung. Vgl. § 2 Nr. 4 Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten. Zweifelhaft ist auch welche Kosten zu den Warmwasserkosten gehören. Hierzu gehören die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten. Vgl. § 2 Nr. 5 Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten. Rechtsgrundlagen sind die Heizkostenverordnung in der Fassung vom 20.1.1989 (BGBl. I, S. 115) und die Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertrag. Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung Vereinbarungen im Mietvertrag vor. Vgl. § 2 Heizkostenverordnung. Für den Vermieter besteht eine Gebrauchserfassungspflicht und die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Das kann der Mieter verlangen. Der Vermieter hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; der Mieter hat das zu dulden. Vgl. § 4 Heizkostenverordnung. Der Vermieter muss bei Sozialwohnungen die Heizkosten und Warmwasserkosten abrechnen spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss dem Mieter die Abrechnung vorliegen. Vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4 Neubaumietenverordnung.

Mängel der Mietsache - Mietmängel

Der Vermieter hat den Wohnraum dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und ihn während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Vgl. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Vermieter haftet für Sachmängel und für Rechtsmängel. Vgl. § 536 BGB. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Mieträume mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert; vgl. § 536 Abs. 1 BGB. Ein Rechtsmangel ist gegeben, wenn dem Mieter der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird oder von vornherein nicht gewährt werden kann (z.B. Doppelvermietung); vgl. § 536 Abs. 3 BGB. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Mietsache einen Fehler hat oder ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Vgl. § 536 Abs. 1 und 2 BGB. Die Mietsache ist fehlerhaft, wenn ihr Zustand oder ihre Funktion die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch aufheben oder mindern. Darunter fällt jede negative Eigenschaft der Mietsache, die ihrer Verwendung zum vertragsmäßigen Gebrauch im Wege steht. Ein Fehler ist danach zunächst alles, was den Mieträumen selbst oder dem Gebäude anhaftet und den Gebrauch beeinträchtigt (z.B. mangelnde Beheizbarkeit) . Darüber hinaus gehören hierzu auch alle Umstände, die von außen her die Mieträume beeinträchtigen (z.B. Lärm). Und auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen, sind ein Fehler im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB (z.B. eine behördliche Anordnung, das Mietobjekt abzubrechen). Zu den in der Praxis typischen Fehlergruppen gehören insbesondere die mangelnde Eignung der Mietsache für den Vertragszweck (z.B. gesundheitsgefährdender Zustand der Mieträume), Mängel des Zustands des Mietobjekts (z. B. bauliche Mängel), öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse (z.B. fehlende Genehmigung für eine Nutzungsänderung), unzureichende Nebenleistungen (z.B. unzureichende Warmwasserversorgung), die vertragswidrige Entziehung von Mieträumen, das Verbot der Benutzung von Räumen oder Behinderungen bei der Benutzung (Lichtentzug durch ein Baugerüst). Eine mangelnde Eignung für den Vertragszweck liegt insbesondere dann vor, wenn sie überhaupt nicht für den Wohngebrauch geeignet sind oder sie sich in einem gesundheitsgefährdenden Zustand befinden (z.B. Ungezieferbefall). Der Vermieter haftet dafür, daß sich die Mieträume in einem baulichen Zustand befinden, der den vertragsgemäßen Gebrauch erlaubt. Zustandsmängel sind z.B. fehlerhafte Elektroleitungen und Abwasserleitungen, der nicht verkehrssichere Zustand der Mieträume, rostverschmutztes Wasser wegen unzureichender Wasseraufbereitungsanlage. Der Vermieter haftet grundsätzlich auch für Gebrauchsbeeinträchtigungen außerhalb der vermieteten Wohnung. Der Vermieter haftet auch für tatsächliche Verhältnisse und Umstände außerhalb der Wohnung, die den Gebrauchswert oder die Tauglichkeit für den vertragsmäßigen Gebrauch beeinträchtigen. In Betracht kommen beispielsweise Lärmbelästigungen von außerhalb der Wohnung, Belästigungen durch andere Mieter, Belästigungen durch industrielle Altlasten oder Schuttberge. Wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel (Mietmangel) zeigt ein Mangel der Mietsache zeigt, dann hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Dem Vermieter wird dann Gelegenheit gegeben, den Mangel zu beseitigen (Mängelbeseitigung) und soweit wie möglich den Schaden zu begrenzen. Vgl. § 536c Abs. 1 BGB. Die Mängelanzeige ist an keine bestimmte Form gebunden. Es ist gesetzlich keine bestimmte Form vorgeschrieben. Die Anzeige kann also auch mündlich erfolgen. Gleichwohl sollte ein Mangel dem Vermieter aus Beweisgründen schriftlich angezeigt werden. Unterläßt der Mieter die Mängelanzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Und soweit der Vermieter wegen der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt, Mietminderung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Vgl. § 536c Abs. 2 BGB. Der Mieter kann auf eine Mängelanzeige verzichten, wenn der Vermieter den Mangel (Mietmängel) kennt oder kennen muß. Und auch wenn der Vermieter den Mangel nicht abstellen kann (z. B. Baulärm in der Nachbarschaft) muß der Mieter den Mangel nicht anzeigen. Der Vermieter haftet nicht nur für Fehler der Mietsache (Mietmangel), er muß auch dafür einstehen, daß die Mietsache eine von ihm zugesicherte Eigenschaft hat. Vgl. § 536 Abs. 2 BGB. Welche Rechte hat der Mieter bei einem Mangel der Mietsache? Dem Mieter stehen als folgende Gewährleistungsrechte zu: Minderung der Miete (§ 536 BGB), Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§ 536a BGB), Kündigung des Mietvertrags (§ 543 BGB).
 

Mietminderung – Minderung des Mietzinses – Minderung der Miete

Unter der Minderung der Miete (Mietminderung) versteht man die einseitige Kürzung der vereinbarten Miete durch den Mieter. Der Mieter darf die vereinbarte Miete kürzen, wenn die Mietsache mit einem erheblichen Fehler behaftet ist. Der Gesetzgeber sagt das in § 536 Abs. 1 BGB so: "Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Fehler, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Fehler, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit (Mietminderung) bleibt außer Betracht." Nur eine spürbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Mietsache berechtigt den Mieter zur Kürzung der Miete (Mietminderung). Eine unerhebliche Beeinträchtigung dagegen berechtigt ihn nicht zur Mietminderung. Die Miete kann für die Zeit gemindert werden, in der der Mangel (Mietmangel) vorhanden ist. Während dieser Zeit ist die Miete automatisch gemindert. Vgl. § 536 Abs. 1 BGB. Die Mietminderung ist insbesondere ausgeschlossen, wenn - es sich nur um einen unerheblichen Fehler handelt (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB), der Mieter den Mangel (Mietmangel) schon beim Abschluß des Mietvertrags kennt (§ 536b Satz 1 BGB), der Mieter den Mangel (Mietmangel) bei Vertragsabschluß grob fahrlässig nicht kennt, es sei denn, daß der Vermieter den Mangel (Mietmangel) arglistig verschwiegen hat (§ 536b Satz 2 BGB), - sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel (Mietmangel) zeigt, der Mieter aber dem Vermieter den Mangel nicht unverzüglich anzeigt (§ 536c Abs. 2 BGB), der Mieter den Mangel (Mietmangel) selbst verschuldet hat. Liegt eine unerhebliche Beeinträchtigung vor, ist die eine Mietminderung ausgeschlossen. Eine unerhebliche Beeinträchtigung liegt insbesondere dann vor, wenn der Fehler der Mietsache leicht erkennbar ist und schnell oder ohne weiteres mit geringen Kosten beseitigt werden kann (z.B. Auswechseln einer Glühbirne im Flur). Vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Wenn der Mieter von seinem Minderungsrecht keinen Gebraucht macht und die Miete vorbehaltlos weiterbezahlt, verliert er sein Minderungsrecht. Wenn der Vermieter trotz Zusage den Mangel nicht beseitigt, muß der Mieter die Konsequenzen ziehen und entweder die Miete kürzen (Mietminderung) oder ausdrücklich erklären, daß er sie nur unter Vorbehalt zahle. Auf keinen Fall darf beim Vermieter der Eindruck entstehen, daß sich der Mieter mit den Mängeln abgefunden habe. Der Mieter kann die Miete nicht kürzen (Mietminderung), wenn er den Mangel verschuldet hat. Welche Folgen hat es, wenn der Mieter, seine Pflicht, dem Vermieter Mängel anzuzeigen, verletzt? Der Mieter hat keinen Anspruch auf Minderung der Miete, keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, kein Recht auf außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Vgl. § 536c Abs. 2 BGB. Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen (Selbstvornahme / Ersatzvornahme), wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Vgl. § 536a Abs. 2 BGB. In einem Wohnungsmietvertrag zwischen Vermieter und Mieter kann nicht wirksam vereinbart werden, daß das Mietminderungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist. Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarung unwirksam. Vgl. § 536 Abs. 4 BGB. Schadensersatz kann der Mieter in folgenden Fällen verlangen: wenn schon bei Vertragsabschluß der Mangel vorhanden war, der Mangel (Mietmangel) später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, entsteht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug kommt. Vgl. § 536a Abs. 1 BGB. Der Mieter kann auch dann vom Vermieter bei einem anfänglichen Mangel der Mietsache Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter diesen Mangel nicht verschuldet hat. Der Vermieter haftet ohne Rücksicht auf Verschulden auf Schadensersatz, wenn die Wohnung schon bei Vertragsabschluß einen Mangel aufweist. Vgl. § 536a Abs. 1 BGB. Der Vermieter haftet auf Schadensersatz auch für anfängliche Mängel der Mietsache auch dann, wenn er den Mangel nicht vermeiden konnte (z. B. verborgene Mängeln). Im Rahmen der Garantiehaftung haftet der Vermieter auch in diesem Fall auf Schadensersatz. Zweifelhaft ist, ob der Vermieter im Formularmietvertrag seine Haftung für seine Instandhaltungspflicht ausschließen kann. Ein Ausschluß der Haftung im Formularmietvertrag für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ist unwirksam, dagegen wird ein Haftungsausschuß für leichte Fahrlässigkeit insbesondere im Zusammenhang mit Haftungsregelungen für Feuchtigkeits- und Wasserschäden an eingebrachten Sachen des Mieters für zulässig erachtet.

 

Kündigung durch den Mieter

Der Mieter bei einem Mangel der Mietsache den Mietvertrag u.U. fristlos kündigen. Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird; der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, daß seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Vgl. §§ 543 Abs. 2 Nr. 1, 569 Abs. 1 BGB. In welchen Fällen kann der Mieter wegen "Nichtgewährung des Gebrauchs" in bezug auf Mängel der Mietsache das Mietverhältnis fristlos kündigen? In Betracht kommen insbesondere Sach- und Rechtsmängel der Mietsache, so beispielsweise eine schlechte Wasserqualität wegen mangelhafter Zuleitungen, der völlige Heizungsausfall während der Wintermonate, störende Geräusche, Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall. Der Anspruch des Mieters auf Minderung der Miete bei einem Mangel der Wohnung (Mietmangel) kann vertraglich grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag wäre unwirksam. Vgl. § 536 Abs. 4 BGB. Dagegen kann der Anspruch des Mieters auf Schadensersatz bei einem Mangel der Mietsache vertraglich ausgeschlossen werden. In diesem Fall steht dem Mieter nur das Recht zu, die Miete zu mindern. Der Haftungsausschuß im Formularmietvertrag ist nur wirksam, wenn davon Vorsatz und grob fahrlässiges Handeln ausgenommen sind. Ist das nicht der Fall, ist die ganze Klausel unwirksam.

 

Mietzins – Mieterhöhung

Fraglich ist welche gesetzlichen Regelungen sind für Mieterhöhungen a) bei nicht preisgebundenem Wohnraum und b) bei preisgebundenem Wohnraum zu beachten sind. Gesetzliche Regelungen über die Mieterhöhung a) bei nicht preisgebundenem Wohnraum enthalten die §§ 557 bis 561 BGB; b) bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen) enthalten insbesondere das Wohnungsbindungsgesetz (§ 10) und die Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (§§ 4 und 6) und die II. Berechnungsverordnung (§ 11). Die gesetzlichen Regelungen des BGB über die Mieterhöhung können bei nicht preisgebundenem Wohnraum im Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Vgl. § 557 Abs. 4 BGB. Fraglich ist welche Möglichkeiten dem Vermieter bei nicht preisgebundenem grundsätzlich für eine Mieterhöhung zur Verfügung stehen. Neben Vereinbarung und einseitige Erhöhung, zunächst einmal kann der Vermieter mit dem Mieter die Mieterhöhung vereinbaren, wobei künftige Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete oder als Indexmiete vereinbart werden können; vgl. § 557 Abs. 1 BGB. Zum anderen kann der Vermieter einseitig nur nach Maßgabe des Gesetzes eine Mieterhöhung verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluß aus den Umständen ergibt; vgl. § 557 Abs. 3 BGB. Der Vermieter zum Zweck der Mieterhöhung das Mietverhältnis über nicht preisgebundenen Wohnraum grundsätzlich nicht kündigen. Es besteht gesetzlich das Verbot der Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Vgl. § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB. Staffelmiete ist die Miete, bei der schon im vorhinein festgelegt ist, in welchem Umfang sich der Mietzins zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Vgl. § 557a Abs. 1 BGB. Hiervon zu unterscheiden ist die Indexmiete. Indexmiete ist die Miete, die jeweils durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Vgl. § 557b Abs. 1 BGB. Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), bei Modernisierung (§ 559 BGB), bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale bei Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) auch ohne Einvernehmen mit dem Mieter erhöhen, es sei denn, daß die Mieterhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen oder der Ausschluß der Mieterhöhung sich aus den Umständen ergibt. Vgl. § 557 Abs. 3 BGB. Der Vermieter kann bei einer nicht preisgebundenen Wohnung auf die Miete u.U. nicht erhöhen. Der Vermieter darf die Miete dann nicht erhöhen, wenn die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluß aus den Umständen ergibt (z.B. Vereinbarung einer festen Miete bei einem befristeten Mietverhältnis). Vgl. § 557 Abs. 3 BGB. Zweifelhaft ist, ob der Vermieter die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Der Vermieter kann die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Vgl. § 558 Abs. 1 BGB. Obergrenzen bestehen gesetzlich bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Obergrenzen für die Erhöhung der Miete stellen die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze von 20 % dar. Es sind Fristen sind im Zusammenhang mit der Mietererhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu beachten. Zu beachtende Fristen im Zusammenhang mit dem Mieterhöhungsanspruch des Vermieters sind die Wartefrist von einem Jahr seit der letzten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB), die 3-Jahres-Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB), die zweimonatige Überlegungsfrist des Mieters (§ 558b Abs. 2 BGB und die anschließende dreimonatige Klagefrist (§ 558b Abs. 2 Satz 3 BGB).

Ein Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Vgl. § 558a Abs. 1 BGB. Was das Mieterhöhungsverlangen beinhalten muß: Das Mieterhöhungsverlangen muß auf eine bestimmte Miete gerichtet sein. Der Vermieter muß die Zustimmung des Mieters verlangen. Es genügt nicht, wenn der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Miete verlangt. Die verlangte höhere Miete muß betragsmäßig angegeben werden. Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen begründen. Vgl. § 558a Abs. 1 BGB. Der Mieter muß erläutern, daß und inwiefern die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Die bloße Behauptung, die geforderte Miete sei die ortsübliche Vergleichsmiete, reicht nicht aus; ein solcher Hinweis ist noch keine Begründung. Durch Gesetz werden dem Vermieter vier Begründungsmittel an die Hand gegeben. Er kann Bezug nehmen auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Vgl. § 558a Abs. 1 und 2 BGB. Der Vermieter muss im Mieterhöhungsverlangen beweisen, daß die verlangte Miete ortsüblich ist. Er muß dem Mieter die Hinweise vorlegen, die dieser braucht, um selbst nachprüfen zu können, ob die Forderung berechtigt ist und ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen will oder nicht. Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Vgl. § 558c Abs. 1 BGB. Der Mietspiegel muß von der Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (Haus- und Grundbesitzerverein, Mieterverein) erstellt worden sein. Vgl. § 558c Abs. 1 BGB. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (Haus- und Grundbesitzerverein, Mieterverein) anerkannt worden ist. Vgl. § 558d Abs. 1 BGB. Vom einfachen Mietspiegel unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel dadurch, daß er zum einen wegen der erforderlichen wissenschaftlichen Erstellung eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete bietet und zum anderen wegen der zusätzlich nötigen Anerkennung durch die Gemeinde und Interessenvertreter von Vermieter- und Mieterseite auch breite Akzeptanz ausdrückt. Deshalb knüpft das Gesetz an ihn weitergehende Rechtsfolgen, nämlich die Mitteilungspflicht bei der Begründung der Mieterhöhung (vgl. § 558a Abs. 3 BG) und die prozessuale Vermutungswirkung im gerichtlichen Mieterhöhungsrechtsstreit. Unter einer Mietdatenbank wird eine fortlaufend geführte Sammlung verstanden. Ihre Funktion besteht darin, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen, aus denen Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden können, diese fortlaufend zu sammeln, strukturiert aufzubereiten und sie auszuwerten. Mit der Einführung der Mietdatenbank als Begründungsmittel trägt der Gesetzgeber der Entwicklung der Informationstechnik Rechnung, die es ermöglicht, große Mengen an Daten zu speichern, zu verarbeiten und aufzubereiten. Die Mietdatenbank muß von der Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter oder der Mieter (Haus- und Grundbesitzerverein, Mieterverein) erstellt worden sein. Vgl. § 558e BGB. Der wesentliche Unterschied gegenüber einem Mietspiegel, der immer nur eine Momentaufnahme des Wohnungsmarkts darstellt, liegt in der fortlaufenden Erfassung von Daten. Damit ermöglicht eine Datenbank grundsätzlich eine hohe Aktualität, weist aber bislang eine geringe Repräsentativität auf. Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form. Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung kann auch stillschweigend durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete erfolgen. Allerdings reicht eine ein- oder zweimalige Zahlung nicht aus, es sei denn, daß ein weiteres Verhalten hinzutritt, das auf Zustimmung schließen läßt (z.B. Änderung des Dauerauftrags).
 

Kündigung des Mietvertrages

In einer Kündigung muß das Wort "Kündigung" oder "kündigen" nicht unbedingt gebraucht werden, damit die Kündigung wirksam ist. Zwar muß die Kündigung eindeutig und unmissverständlich erklärt werden, Worte wie "Kündigung" oder "kündigen" müssen aber nicht verwendet werden. Es kommt jede Erklärung in Betracht, die unmißverständlich erkennen lässt, das Mietverhältnis beenden zu wollen. Die Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses bedarf der Schriftform. Vgl. § 568 Abs. 1 BGB. Der Vermieter muß sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angeben. Vgl. § 573 Abs. 3 BGB. Aus der Begründung des Kündigungsschreibens muß das "berechtigte Interesse des Vermieters (z.B. Eigenbedarf oder schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter) hervorgehen. Der Mieter muß sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung verschaffen können. Die Wirksamkeit der Kündigung wird nicht beeinträchtigt, wenn der Vermieter den Hinweis auf das Widerspruchsrecht unterlässt. Allerdings ist in diesem Fall der Mieter berechtigt, den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits zu erklären. Vgl. § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB. Unter der Kündigungsfrist ist der Zeitraum zwischen dem Zugang der Kündigung und dem Eintritt der Wirkung der Kündigung zu verstehen. Die Kündigungsfrist gewährleistet dem Mieter einen gewissen Zeitraum für die Suche einer Ersatzwohnung, dem Vermieter für eine Neuvermietung der Wohnung. Die Kündigungsfrist beginnt mit dem Zugang der Kündigungserklärung zu laufen. Wann kann der Vermieter wegen Eigenbedarfs das Wohnungsmietverhältnis kündigen? Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. In diesem Zusammenhang muß der Vermieter im Kündigungsschreiben die Person angeben, für die er die Wohnung benötigt und einen konkreten Sachverhalt darlegen, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt. Die Möglichkeit zu einer Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter kann mietvertraglich ausgeschlossen werden. Zum Schutz des Mieters kann die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs mietvertraglich ganz ausgeschlossen werden. Es reicht, wenn bei mehreren Vermietern bei einem Vermieter Eigenbedarf gegeben ist. Jedenfalls, wenn mehrere Personen Vermieter sind, genügt es, wenn der Eigenbedarf bei einer von ihnen vorliegt. Hausstandsangehörige sind Personen, die der Vermieter auf Dauer in seine Wohnung aufgenommen hat, die mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben und die dort keinen eigenen Hausstand führen (z.B. Lebensgefährte, Pflegepersonal). Zu den Familienangehörigen, zu deren Gunsten der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen kann, gehören insbesondere der Ehegatte, die Eltern, Kinder (auch die Stiefkinder), Großeltern, Enkel, Geschwister des Vermieters. Welche Anforderungen sind im Rahmen der Eigenbedarfskündigung an das "Benötigen des Wohnraums" zu stellen? Der Vermieter "benötigt" die Wohnung dann, wenn er sie selbst nutzen oder zu seinem Hausstand gehörende Personen oder seine Familienangehörigen nutzen lassen will und wenn er dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Der bloße Wunsch des Vermieters, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus.

Bei der außerordentlichen befristeten Kündigung wird das auf eine bestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis (Zeitmietvertrag) "vorzeitig" unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt. Vgl. § 575a BGB. Ein außerordentliches fristgemäßes Kündigungsrecht besteht unter anderem bei grundloser Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung, § 540 Abs. 1 BGB; bei Verletzung der Schriftform, § 550 BGB; bei einem über 30 Jahre dauernden Mietvertrag nach Ablauf von 30 Jahren, § 544 BGB; beim Tod des Mieters, § 563a BGB; beim Eintritt der Nacherbfolge, § 2135 BGB; nach Erlöschen des Erbbaurechts, § 30 Abs. 2 Erbbaurechtsverordnung; nach Beendigung des Nießbrauchs, § 1056 BGB; nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, § 109 Insolvenzordnung. Ein Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter bei einer vom Vermieter beabsichtigten Modernisierung, § 554 Abs. 3 BGB, im Falle einer Mieterhöhung, § 561 BGB zu. Auch steht dem Mieter u.U. im Rahmen einer beabsichtigten Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht zu. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Vgl. § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB. Wann entsteht das Sonderkündigungsrecht des Mieters im Rahmen einer bevorstehenden Modernisierung? Das Kündigungsrecht des Mieters entsteht, wenn er die vom Vermieter beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB zu dulden hat und ihm eine den gesetzlichen Bestimmungen entsprechende Mitteilung über die Modernisierungsmaßnahme (nach. § 554 Abs. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen) zugegangen ist. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist eine Kündigung, bei der keine Kündigungsfrist eingehalten werden muß. Sie beendet das Mietverhältnis mit dem Zugang der Kündigungserklärung. Die Wirkung der Kündigung tritt also zeitgleich mit dem Zugang der Kündigung ein. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kommt nur in den im Gesetz besonders aufgeführten Fällen in Betracht. Die fristlose Kündigung des Mieters kommt insbesondere in folgenden Fällen in Betracht: Nichtgewährung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung; vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. erhebliche Gefährdung der Gesundheit des Mieters bei Benutzung der Wohnung; vgl. § 569 Abs. 1 BGB. nachhaltige Störung des Hausfriedens; vgl. § 569 Abs. 2 BGB. Zweifelhaft ist welche Fälle berechtigen den Mieter wegen "Nichtgewährung des Gebrauchs der Wohnung" zur fristlosen Kündigung. In Betracht kommen unter anderem erhebliche Umbauarbeiten im Haus, Betreten der Wohnung des Mieters durch den Vermieter mit einem Zweitschlüssel, Täuschung durch den Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung, Vermieter widerspricht der vertraglich vereinbarten Erlaubnis zur Untervermietung, Versorgung der Wohnung mit rostverfärbtem Wasser, erhebliche Geruchsbelästigungen durch eine Kläranlage in der Nachbarschaft, ständige nächtliche Ruhestörungen durch lautstarke Auseinandersetzungen der Nachbarn. Es bedarf vor der fristlosen Kündigung wegen Nichtgewährung des Wohnbesitzes grundsätzlich einer Mahnung durch den Mieter. Grundsätzlich ist die fristlose Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Vgl. § 544 Abs. 3 BGB. Nicht erforderlich ist die Androhung der Kündigung. Der Vermieter kann das Wohnraumverhältnis auch fristlos wegen Zahlungsverzug des Mieters kündigen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Mietrückstands fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der gesamten Miete in Verzug ist, oder er für diese Zeit mit einem "nicht unerheblichen Teil" der Miete, der aber den Betrag einer Monatsmiete übersteigen muß, in Verzug ist, oder der Mieter in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten mit einem Betrag von zwei Monatsmieten insgesamt in Verzug ist (gleichgültig, für welche Monate der Betrag geschuldet wird). Vgl. §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB.